Prezentam aici cateva fragmente din ” RAPORTUL DE PROGNOZA IMOBILIARA PENTRU ANUL 2006 ” publicat de SGA ROMANIA – INSTITUTUL DE CONSULTANTA IMOBILIARA Ltd. in decembrie 2005 .Prin comparatie si verificare , se poate constata ca multe observatii si concluzii isi pastreaza inca actualitatea . Acest document se poate prelua gratuit ,cu conditia mentionarii sursei ” Raport SGA ROMANIA -INSTITUTUL DE CONSULTANTA IMOBILIARA ” si a coordonatorului acestuia , dr.Artur Silvestri.
____________________________________________________________________

RAPORTUL IMOBILIAR – PARTEA I

” EPOCA PROPRIETATII PE DATORIE “

„Epoca proprietăţii pe datorie”, începută în desfăşurări
convulsive la jumătatea lui 2003, s-a definit mai bine în intervalul
recent sub forma a ceea ce se prevăzuse că va fi “cel mai agitat an”
de după 1990 în materie de imobiliar. Şi, într-adevăr, mulţimea de
elemente imprevizibile şi şocante, alăturate unui climat instituţional
definit prin decizie hazardată şi absenţa de strategie, au desfigurat
aproape cu totul o “piaţă” ce suferea şi de “iluzia paradisului
integrării” ce a preschimbat în scurtă vreme şi cel mai firav semn de
echilibru ce s-ar fi întâlnit. Aproape în toată suprafaţa tabloului de
teme de afaceri imobiliare se produseră modificări uneori radicale iar
impresia de “criză” prin absenţa de reper stabil este prezentă astăzi
cu precădere. Fenomenul nu se corectează deşi există nenumărate
încercări propagandistice ce stăruiesc în ideea ca aceasta ar fi fost
doar “o criză de creştere şi de dezvoltare” şi nu, aşa cum este,
“criza de sistem”. Chiar dacă un anumit echilibru va putea apărea mai
târziu, anul 2006 va reprezenta, în orice caz, apogeul derutei în
materie de imobiliar căci, deopotrivă, iluziile ce se leagă din
“efectul de integrare” se vor intensifica în proporţie geometrică iar
începutul “treziei”, ca o revenire dintr-o hipnoză colectivă, îşi va
arata primele semne de amărăciune. Cu cât numărul celor ce vor cotiza
cu bani în nădejdea unui câştig “mare şi rapid” va fi mai ridicat, cu
atât “randamentul” visat se va amâna pentru majoritatea care
întotdeauna pierde. Cu timpul, se va observa că pentru a se obţine
procente mulţumitoare de câştig este nevoie de aport constant, şi
chiar de creşteri, de “fonduri consistente” care nu mai “vin” la
mărimea aşteptată iar “plasamentele” ce trebuiau să aducă profit rămân
inerte şi uneori aduc chiar şi pierderi, când “adaptarea la realitate”
se va impune. Nu-i exclus ca, odată cu acest fenomen, să se diminueze
aproape de nesemnificativ “mişcarea speculatorilor amatori” de la noi,
unde speculaţia imobiliară pare să fi devenit, mai ales în 2005, un
adevărat sport naţional”.

“GLACIAŢIUNEA” AMÂNATĂ

Pe la jumătatea anului 2005, ideea “blocajului de piaţă
imobiliară” apăruse, într-un mod obsedant, şi într-o anumită măsură se
confirmă măcar parţial. Ea este incontestabilă în materie de vânzări
de apartamente pentru locuinţe unde preţul exagerat nu convine unor
cumpărători care încep să-şi socotească banul mai atent decât acum un
an sau doi iar oferta, din ce în ce mai scăzută şi mai ne-interesantă,
reduce în mod drastic ceea ce se cheamă “portofoliu disponibil”. După
toate regulile, preţul ridicat şi oferta scăzută fac să se majoreze
preţurile şi mai mult până când se atinge un prag de insuportabilitate
care, oricât pare de neobişnuit, există. Acest nivel a fost atins,
fără nici o îndoială, în Bucureşti. Într-o formulare populară,
aceasta s-ar traduce cu “a plăti cât nu face”, adică, şi mai clar, a
achita pentru o construcţie cu vechime relativă şi situată, deobicei,
în cartiere-satelit un preţ pentru metrul pătrat construit mai mare
decât se plăteşte pentru o construcţie nouă, cu finisaj mediu, “la
gata”, situată cam în acelaşi gen de vecinătăţi ca şi celalalt tip de
proprietate. În aceste condiţiuni, ar trebui să apară alternativa,
care însă nu exista încă, fiindcă şi casele pe pământ în cartiere “mai
convenabile” (soluţia ce apăruse acum un an şi jumătate) sunt tot mai
puţine iar terenul, care să iniţieze o posibilă construcţie proprie,
este şi el, la rândul lui, scump şi se va mai scumpi. Dar până
când? Până acolo unde, şi pe aceste pieţe, se va instala un blocaj.
Contrar unor opinii foarte optimiste dar extravagante, scumpirile în
domeniul imobiliar nu vor urma un sens ascendent până la cote astăzi
încă inimaginabile. În aceasta materie, există praguri şi nivele care
“plafonează “totul de la sine. O plafonare şocantă apare în cazul
terenului pentru construcţie care, în unele zone ale Bucureştilor “de
sanctuar” şi-a triplat valoarea în numai doi ani (precum în
regiunea-anexă a Căii Dorobanţi, unde, de la 335-350E/mp la începutul
lui 2003 astăzi pentru aceiaşi parcelă se cer, şi se obţin, 1.000 E
ori, uneori, chiar şi ceva mai mult). Aici, regula este simplă şi
inteligibilă căci dacă se cumpără teren pentru a se construi atunci
valoarea lui ar trebui să nu depăşească 15 % din valoarea
cheltuielilor totale (cazul ideal) ori, mai rar, 25-30 %, în
condiţii precise şi dacă sunt preconizate “investiţii cu o anumită
complexitate”. Plafonul maxim este atins deja atunci când se plăteşte
pentru achiziţia de teren către 45-50 % din valoarea totală şi când,
în acest fel, dispare până şi gradul de interes pentru posibile
re-vânzări iar rentabilitatea prin „investiţie pentru exploataţie”
este aproape o iluzie. Când în cartierul Primăverii se cere pentru un
metru pătrat de teren 2.500 E adică aproape tot atât cat în multe
capitale europene, un calcul simplu arată ca orice investiţie s-ar
dori apare un coeficient de risc care acum câţiva ani nici măcar nu
se putea pune în discuţie. Evident că acelaşi mod de a gândi apare
pentru orice fel de teren, indiferent de zonă iar cei ce vor să-şi
facă o evaluare primitivă, dar sănătoasă, trebuie să pornească de
aici. Aşadar, există “blocaj pe piaţa imobiliară” în materie de
apartamente şi, de curând, şi de terenuri. Dar aceasta nu însemnează,
încă, “blocaj” câtă vreme se vinde şi se cumpără cu o intensitate
suficientă pentru a nu ne îngrijora deocamdată în ideea unei
perspective de “glaciaţiune”. Dar această ipoteză există oricât ar fi
de aparent interminabilă sursa de “bani imaginari”.

“ROBINETUL DE BANI” – DEBIT ÎN SCĂDERE?

Şi astăzi, ca şi în alte rânduri, apare exprimată în diferite
moduri o anumită îngrijorare ce se datorează “intervenţionismului” pe
piaţa de “vânzări de bani”, înţelegându-se prin aceasta, spus în forma
curentă, “norme introduse de Banca Naţională” în materie de credit
ipotecar. Supoziţia ce a apărut exprima o nelinişte privitoare la
viitorul “tranzacţiilor imobiliare” care, “ar putea fi afectate de
acest mecanism cu caracter coercitiv”. Bineînţeles, ca şi în alte
rânduri, se poate întrevedea un gen de nemulţumire ce provine din
congregaţia bancherilor dar întrebarea, până la urmă, rămâne şi este
destul de judicioasă. Va afecta, deci, şi pe viitor “climatul
regulamentar” piaţa imobiliară de la noi? Şi dacă o va afecta: în ce
fel şi până când? Această temă este esenţială fiindcă noi evoluăm
într-un cadru recent unde „piaţa imobiliară” depinde, în procent
majoritar, de „piaţa vânzărilor de bani”.

Dacă restrângerea accesului la credit ipotecar s-ar fi produs măcar
pe la începutul toamnei anului trecut, când al treilea val de scumpiri
pe piaţa imobiliară încă nu se produsese, efectele ar fi fost, fără
nici o îndoială, binefăcătoare şi ar fi arătat şi o viziune raţională,
lucidă şi responsabilă. Şi totuşi, “robinetul de bani imaginari” a
fost lăsat să curgă fără alt rost decât devastarea unei pieţe care
încă nu îşi revenise din şocurile succesive ce se înregistraseră în
perioada imediat precedentă. În această materie este însă evident că
viziunea “liberalistă”, care pretinde să se rezolve totul prin
intermediul pieţei, nu era recomandabilă la noi, acum, şi până la urmă
nici nu este recomandabilă de obicei. Aceasta înseamnă că, în materie
de tratament financiar, piaţa imobiliară trebuie urmărită mai atent
decât Bursa fiindcă aici implicaţiile de tot felul, de la social şi
până la economic, sunt considerabile şi trebuie controlate atent spre
a nu apărea nu doar disfuncţiuni ci chiar şi dezechilibre care aduc
adeseori consecinţe ce afectează întregul pe termen lung. Ideea că
Statul, cu instituţiile lui, trebuie să se retragă din istorie, nu se
produce nicăieri unde există strategii şi o viaţă publică închegată în
ideea unor obiective comune clare şi distincte şi, la drept vorbind,
nici nu se invocă atât de frivol, în societăţile europene, cum se
invocă la noi. Acolo, ori de câte ori apar semne de supraîncălzire şi
nu supraîncălzirea însăşi, se observă numaidecât mâna atentă ce
corectează oricât ar fi acest procedeu de “dirigist” la o prea repede
privire. Atunci când, în Germania bunăoară, “piaţa de vânzări”
începuse să se accelereze şi există bănuiala unei evoluţii galopante,
cu consecinţă în preţuri mari a apărut, în doar câteva săptămâni,
“impozitarea pe proprietăţile multiple”, obligând pe speculatorul
posibil să plătească, de la a doua locuinţă dobândită, impozitul
datorat pentru chirie ca şi cum aceasta ar fi fost închiriată. Chiar
dacă aci nu încăpeau casele de vacanţă, efectul s-a produs, în felul
natural (scăderea preţului pentru chirii, temperarea achiziţiei
ipotecare, stăruinţa în a întrebuinţa banii reali şi nu banii
imaginari) şi a modificat, cu timpul, chiar şi modul de viaţă curent,
preferându-se “viaţa cu chirie” şi consumul în imediat; dar la noi
apare, se impune şi devine chiar regulă ideea că pieţele cu impact
social trebuie să fie “absolut libere”, producând distorsiuni şi,
uneori, şiruri de fenomene şocante. Nicăieri în Europa nu s-a produs,
şi, până la urmă, nici nu putea să se producă, o majorare uluitoare de
preţuri de 250-300 % în numai doi ani aşa cum s-a întâmplat la noi,
după şocul “ipotecar” din vara anului 2003.

Oricum ar fi, acum vom avea efecte nesemnificative căci “răul este
deja făcut”. Într-un mediu nedesluşit, cu perspectivă foarte
discutabilă, cu ofertă puţină şi neverosimil de scumpă, ceea ce
însemnează deopotrivă “un blocaj” şi, poate, mâine, o “glaciaţiune”,
ce s-ar mai putea întâmpla?

Dar, în aceasta materie, există câteva elemente cu un grad oarecare de
stranietate. “Restrângerea” – şi, deci, încetinirea robinetului de
bani imaginari – a apărut, în 2005, la doar câteva săptămâni după ce,
printr-o altă decizie bizară, cu caracter administrativ – s-a
“restrâns” şi circulaţia “forţei de muncă emigrante”, care, la rândul
ei, constituia un al doilea “robinet de bani”, de data aceasta
“reali”, adică economisiţi. Ştiindu-se că o bună parte din aceste
surse erau îndreptate către piaţa imobiliară (în Republica Moldova cei
600.000 de “emigranţi din Occident” au răsturnat literalmente
preţurile de piaţă imobiliară în numai câteva luni, în 2002 şi 2003)
aceasta înseamnă că, în mod voit, se conjugă două acţiuni restrictive
având, poate, ca scop o anumită temperare a presiunilor în materie de
cereri. Aceasta înseamnă că o anumită „strategie conjugată” ar fi
putut exista dar „elementul conspirativ” se întrevede.

De obicei, mecanismul care echilibrează nu este însă acesta ci,
dimpotrivă, “stimularea consumului”, adică încurajarea construcţiei
noi, completarea “portofoliilor”, intensificarea sau eliberarea
surselor de “ofertă nouă”. O administraţie europeană ar fi procedat cu
totul altfel, adică ar fi abrogat imediat legile cu caracter caduc
care împiedică vânzarea înainte de un anumit termen (gen Legea 112)
şi, în acelaşi timp, ar fi accelerat retrocedările în natură dar în
stratul pieţii curente (case mici şi medii) nu, aşa cum s-a făcut, în
domeniul “blocurilor” şi al palatelor; apoi, ar fi introdus stimul
fiscal pentru “antreprenorii de locuinţe ieftine” şi pentru cei care
construiesc în regim ipotecar. La noi, s-au preferat “restrângerile”.
Dar vor fi ele persistente, adică se vor menţine pe termen lung? Având
în vedere recursul la metodă “în două ape” specifică României, este
probabil că nu: cred că nimeni nu se va mai mira dacă, peste zece -
douăsprezece luni, când o serie de “proiecte de cartiere” astăzi încă
aflate pe planşete vor căpăta contur, “restricţiile ” se vor înlătura
şi banii eliberaţi vor intra în buzunarele gata pregătite. Aceasta va
însemna că, în 2005, nu s-a produs decât o amânare contextuală,
întrebuinţându-se o soluţie ce constituie doar o etapă dintr-un
scenariu cunoscut.

RAPORTUL IMOBILIAR DE PROGNOZA – PARTEA A II A

II TENDINŢE ŞI COTAŢII DE PIAŢĂ

Sindromul “integrării înainte de integrare”.

În imobiliar, anul ce urmează va fi, în chip firesc,
consecinţa fenomenelor în curs acum şi, de fapt, un efect al
„sindromului de integrare înainte de integrare” ce caracterizează, în
ansamblu, economia de la noi. Conform obiceiului local, acela de a
urmări nu acumularea ci speculaţia, este indiscutabil că vedeta
anului va fi speculaţia cu terenuri de construcţie, intensificată şi
de limbajul esopic al autorităţii publice, din ale cărei
propoziţiuni indistincte rezultă proiecte, doar posibile, cu aspect
gigantesc şi care ar putea aduce câştiguri speculative considerabile,
care doar se sugerează fără a se face promisiuni. Va fi, fără
îndoială, apogeul unui gen de Caritas imobiliar unde intră, în
acelaşi timp, legenda “zonei metropolitane” ca şi poveştile
privitoare la Aeroportul de Sud al Bucureştilor şi Canalul Dunăre -
Bucureşti. Acestea, fiind investiţii ce vor trebui începute sau
încheiate, sunt, de fapt, nişte “certitudini fără timp” şi este
curată aventură să ne închipuim că va începe în curând ceea ce nici nu
s-a organizat încă (sau, precum în cazul “Canalului”, stă abandonat
de 15 ani). Ca şi în anii recenţi, dar cu o anumită intensificare,
mitologia integrării va continua, deci, să organizeze, în mod greşit,
piaţa imobiliară care, poate mai mult decât înainte, se va manifesta
cu o anumită nervozitate, arătând decepţie. Cu cât va trece timpul, se
va observa că “fondurile uriaşe” se lasă aşteptate şi că – la fel ca
în orice perioadă de re-aşezări – există mai ales “orizont de
aşteptare” şi iluzii şi numai câteva previziuni confirmate. Căci, de
fapt, România însăşi este o piaţă atipică şi poate chiar un
experiment economic, unde, ca şi la alţii, integrarea produce şoc
“înainte de integrare” dar unde soluţia locală este atât de puţin
dezvoltată încât, pe interval mediu, procesele de ansamblu vor avea
acelaşi caracter indecis. Esenţial este să spunem acum, contrazicând
pe cei care avansează cu frivolitate cote şi procente, că, astăzi,
caracterul predictibil al evoluţiilor de piaţa imobiliară este foarte
firav. Suntem într-una dintre perioadele de “mediu specific
nedesluşit” care s-ar putea, în câţiva ani abia, să se stabilizeze,
creând cu adevărat o “piaţă imobiliară” pe care acum, nu o avem în
sensul propriu deşi noţiunea se întrebuinţează.

BANII PENTRU “INVESTIŢII” SE “APRECIAZĂ”, BANII PENTRU
SPECULAŢII REPREZINTĂ RISC .

Preţurile nu vor creşte în intervalul următor decât în anumite
segmente definite prin caracterul de “afacere” sau “exploataţie”, cum
ar fi, între altele, “imobiliarul de antrepriză” (depozite, hale
industriale, parc comercial) şi, prin urmare, achiziţia de terenuri
având aceste obiective. Aici, tendinţa este de creştere lentă, cu
accent ceva mai subliniat acolo unde se constituie încă de azi
“concentrări “şi “comunităţi consacrate” (Otopeni, Militari, cote
probabile de creştere de până la 35-45%) sau acolo unde preţul este
încă nu scăzut ci convenabil şi, deci, investiţia nu îmbracă riscuri
serioase (cote probabile 20-40 %, în funcţie de zonă). Totuşi, în
materie de terenuri pentru construcţie rezidenţială, piaţa se
re-aşează după o perioadă de supraîncălzire produsă de presiunile
speculative care au generat creşteri de preţuri însemnate în decurs de
un an. Acum se observă mai bine că nu orice teren valorează “în
viitor şi că poziţia, reţelele şi vecinătăţile sunt criterii ce nu
apar numai în manualul de investiţie imobiliară ci şi în realitate.
Foarte apreciate în Bucureşti, dar şi în oraşele importante, rămân şi
în anul viitor terenurile ce se află în zonele ultracentrale unde şi
caracterul de “sanctuar” este dezvoltat. Plafonate pentru Bucureşti
(unde valorile sunt, în măsuri relative, insuportabile şi stagnează),
preţurile se mai pot majora cu până la 25-30 % numai acolo unde apar
proiecte fezabile şi dezvoltare economică statornică. Dar pretutindeni
(şi în Bucureşti mai ales) “identificarea alternativelor” preocupă în
primul rând pe “plasatorii de bani”: orice teren, fie şi utilizat
acum (depou, fabrica în faliment, chiar şi terenurile din preajma
gărilor ce pot fi şi dezafectate, la urma urmei) poate să devină o
sursă de câştig şi trezeşte atitudini de concurent. Căci ponderea
constă, în procent strivitor, în achiziţia de teren pentru investiţie
şi “afacere”; epoca romantică a cumpărării de teren scump pentru
reşedinţă în vilă nouă, în chiar cartierele “aflate în modă” a trecut
demult. Astăzi nimeni nu mai cumpără teren în Parcul Jianu ca să-şi
ridice locuinţa luxoasă ci doar pentru bloc de birouri, condominium
“de apartamente de lux” sau, rareori, hotel. Mâine chiar aceste
planuri ar putea să fie abandonate, la rândul lor. În orice alte
zone, şi mai ales către “periferia” ce constituie “noua frontieră” ce
va extinde oraşele indiferent de proiectele oficiale, preţurile rămân
uşor fluctuante atâta vreme cât o presiune din partea unor grupuri noi
de antreprenori, cu forţa consistentă, nu se întrevede. “Achiziţia
speculativă” se poate menţine dar riscul profitului scăzut sau nul a
apărut deja deşi nu se ia în calcul, încă, decât de foarte puţini
dintre numeroşii “jucători la bursa imobiliară”.

Cât priveşte vânzările de terenuri agricole (cu destinaţie strictă
pentru exploataţie), preţul se va menţine sau chiar va scădea, având
în vedere ingeniosul mecanism speculativ organizat de Ministerul
Agriculturii prin introducerea simultană a impozitului pe teren arabil
şi fâneaţă şi a despăgubirii “viagere” cu o sumă chiar mai mare decât
ar obţine dacă ar cultiva ogorul a celor ce urmează să înstrăineze.
Acum are loc ultima des-proprietărire a ţăranului român, făcută de
bună-voie şi la preţul a 2-3000 de pâini pentru un hectar. Faţă de
“scumpirea” cu 70-100% ce se produsese pe această piaţă de fond
funciar cu doar un an mai înainte, în 2005 creşterea a fost absolut
nesemnificativă aproape în toate regiunile unde nu există interes
pentru o altă destinaţie (de obicei “dezvoltări” diverse) decât cea
tradiţională, de pământ agricol. Aceiaşi tendinţă, poate, în mod
paradoxal descrescătoare, o vom înregistra şi în viitorul imediat.

CHIRIILE STAGNEAZĂ, CU O TENDINŢĂ DE CREŞTERE

Chiriile, care de obicei scad atunci când creditul ipotecar se
accelerează nu au scăzut până acum şi, deci, fiind definite atipic nu
vor scădea nici în viitorul imediat, fiind vizibilă chiar o tendinţă
crescătoare, foarte puţin previzibilă. Aceasta în materia locuinţelor
“standard”, în apartamente de cartier. Cât priveşte rezidenţialul, el
rămâne o temă de închiriere aproape în exclusivitate pentru “colonia
străină” din România; aceasta doar este capabilă să plătească sumele
adeseori exorbitante care se solicită aici. În rest, nu sunt chirii
“rezidenţiale” (aici calitatea da notă) ci simple “locuinţe”, adeseori
asemănătoare cu ceea ce defineşte orice “periferie” de capitală
europeană. În privinţa acestora, vor putea interveni modificări,
încă nedefinite, având în vedere ca “istanbulizarea” Bucureştilor
(prin adaos de ţărani doritori de supravieţuire) ar putea începe să se
evidenţieze curând.

“INTERVENŢIONISMUL “COERCITIV”

“Imobiliarul” de viitor nu modifica radical fenomene anterioare şi
nici nu lasă a se anticipa altfel de desfăşurări decât cele ce
cunoaştem deja. Acesta este o consecinţă şi, în acelaşi timp, un reper
în negativ, a cărui examinare va trebui făcută curând. Căci dacă nu
vom recunoaşte că, mulţumită atitudinii a autorităţilor, am avut în
România o explozie de preţuri, în anumite segmente ale
“imobiliarului”, de aproape 300 % în doar doi ani şi jumătate, nu vom
înţelege nimic din fenomenele cu grad de unicat ce s-au produs aici.
Nicăieri în Europa această “supra-încălzire” nu a condus la asemenea
efecte ce dezechilibrează şi se corectează târziu şi cu greu. Ele nu
se vor mai repeta, cu toate acestea, nu fiindcă doctrina oficială s-ar
fi modificat, ci dimpotrivă, dar este evident că există un plafon
obiectiv care, atunci când este atins, creează dez-interes şi o
prudenţă explicabilă. Când un metru pătrat de teren în “Cartierul
Primăverii” atinge 2.500 E nici o investiţie convenabilă nu mai este
posibilă. Ca şi “restrângerea accesului la migraţia externă a forţei
de muncă”. Aşa-numita “înăsprire a condiţiilor de acordare a
creditului ipotecar” (ce s-a produs şi este posibil să se mai producă
încă şi în viitorul imediat) evidenţiază dorinţa autorităţilor de a
calma o piaţă imobiliară necontrolabilă în absenţa unor programe noi
şi a ofertei încă reduse şi inferioară din punct de vedere calitativ.
Acesta pare a fi principiul tipic românesc unde locul dezvoltării
este matematic luat de procesul restrictiv. Mulţi socotesc că
“integrarea”, concepută ca un moment utopic, de “paradis terestru”, va
putea rezolva de la sine tot ceea ce astăzi este neclar, rău-croit şi
ne-aşezat. Dar este aproape cu neputinţă a se face măcar o cât de
nesemnificativă previziune de vreme ce noi avem în continuare “o
piaţă” atât de atipică si de primitivă încât orice intervenţie de
autoritate o distorsionează şi îi aduce complicaţii aproape abisale.

RAPORTUL IMOBILIAR DE PROGNOZA – PARTEA A III A

CASÃ DE VACANÞÃ – O PROGNOZÃ PENTRU ANUL 2006

Pe la începutul acestui deceniu când ecourile “miºcãrii de
regresiune” din anii 60 se stinseserã demult, începu a se întrevedea
în Europa un val nou de “întoarcere la naturã” ce nu mai avea, acum,
nimic din ideologia naturalistã a primitivismului cultivat de “power
flower” ºi de socialismul ei de Comuna Primitivã. Vremurile se
modificaserã ºi abandonul oraºelor devenite nu doar neîncãpãtoare ci
ºi pestriþe ºi, adeseori, chiar primejdioase stimulase o temã de
opþiune destul de rãspânditã ºi, pânã la urmã o alternativã care
stãruieºte pânã azi. În faþa “migraþiei tãcute” a sãrãcimii din lumea
largã care, ca odinioarã nomazii ce se deºertau în galop câtre
Imperiul în decadenþã fascinaþi de bogãþiile ei, fug de spaima
foametei ºi a maladiilor sociale, localnicul se simte, la rândul lui,
ameninþat ºi înghesuit ºi îºi re-descoperã propriile valori
tradiþionale, pãrãsind “cetatea asediatã” ºi aºezându-se la sat.
Argumentele curente, constând în calm superior, preþ mai scãzut ºi
viaþa la cote curente simþitor mai convenabile se invoca adeseori si
sunt, pânã la urmã, judicioase. Aceasta îndemnare ce re-descoperã
“omul natural” se observã la alþii dar la noi încã mai este privitã cu
rezerva cãci “naturalul” însemneazã “þãranie, lipsa de confort ºi
“înapoiere”. Acestea, deºi aparþin unei “ideologii a descurajãrii” ce
ne-a cuprins câteodatã fãrã motiv, au o parte de adevãr cãci aici nu
avem “satul occidental” unde alimentarea cu apã ºi gaze naturale,
electricitatea ºi drumurile sunt element ce intrã în obiºnuinþã ºi nu
excepþie iar “ruralul” este doar o noþiune geograficã fãrã prea multe
deficite ce transformã cotidianul în chin sau ºir de privaþiuni. Dar,
pe lângã acestea, existã aici “specificul”. Noi avem o evoluþie ce se
încetineºte cãci dacã acum puþini ani pãrea a se constitui “un alt mod
de viaþã” printr-un fel de regresiune sezonierã sau intermitentã la
ceea ce se socotea a fi “izvoare”, astãzi aceasta tendinþã este
aproape suspendatã ºi, de fapt, se amânã. Cei care cumpãrã cel mai
mult sunt “Stãpânii Banilor” care, socotind cã nu se mai câºtigã
“bine” din afacerea învãþatã anterior încep a face “plasament”,
investiþie ºi se dezvoltã în ideea de a nu pãstra “capitalul inert” în
depozit bancar. Astfel se explicã de ce acum începe a se constitui “o
piaþã de hotelerie ºi de pensiuni”, ce se construiesc ori se cumpãrã
ºi care adeseori îºi ºi schimbã stãpânul de câteva ori în doar câþiva
ani. Miºcarea nu-i speculativã.

Mulþi doar “construiesc” ca sã re-vândã ºi, deci, sunt antreprenori
ce propun “afacere la cheie” ce se va întãri prin participarea celui
care, cunoscând domeniul, poate sã multiplice câºtigul uºor sau
fiindcã are conexiunile fãcute aduce totul cu el, inclusiv contracte
ºi clienþi. Alþii sunt ademeniþi de “ideea de afacere uºoarã”, cãci
“hotelul ºi turismul” au ajuns sã se socoteascã a fi “pe înþelesul
tuturor” deºi aceasta concluzie este absurdã ºi, dupã câtva timp,
observa cã au greºit ºi vând. La drept vorbind, “casa de vacanþã” a
pãtruns în epoca regimului de exploataþie. Puþini, faþã de ceea ce se
aºtepta acum doar patru-cinci ani, îºi cumpãrã “reºedinþa” în forma
vilei de munte sau a casei pe Litoral ºi, în aceastã materie, grossul
aparþine “românului înlesnit” ori, mai bine zis, “înlesnit recent”
cãci acesta reprezintã abia al doilea val de preþuitori ai odihnei
luxoase unde mai încap, fãrã a reprezenta majoritatea, “generaþia
urmãtoare”, alcãtuita dintr-o “burghezie tânãra”, afirmatã mai de
curând. Aceasta practicã profesiuni liberale sau reprezintã ceea ce se
cheamã “management intermediar” în companii de o evidentã stabilitate,
de obicei cu acþionariat internaþional. ªi pretenþiile s-au modificat
fiindcã acum apãrând o mentalitate ce depinde de “modã”, stãruie ºi
sfârºeºte prin a se impune ” modelul vieþii ca în filme” unde
valoroasã este imaginea ºi nu conþinutul. “Casa de consum”, alcãtuita
din materiale ce dureazã un numãr definit de ani ºi care nu s-au
verificat încã nici mãcar în materie de “viaþã garantatã” se preferã
ºi se adoptã ca sãlaº capital. De fapt, se preferã “noul”, “modernul”
ºi combinaþia de stil internaþional post-cubist cu vagi urme de “casã
boiereascã de þarã” ºi acestea numai la cei cu o oarecare formaþie
intelectualã tradiþionalistã, dar puþini. “Vechiul” se detestã din
principiu ºi s-ar îmbrãþiºa dacã ar mai putea fi cumpãrat la preþ
scãzut, poate chiar stupefiant de mic fiindcã altfel “nu se merita”,
cum se zice în neo-românã de seim-mahala ce se vorbeºte azi din ce în
ce mai mult. Conacele, de fapt domenii rurale din vremea latifundiilor
ºi a moºierilor, se apreciazã însã de cãtre strãini ºi cele mai
recente desfãºurãri în aceastã materie îl aºeazã pe speculatorul
internaþional între marii “vânãtori de conace”. Aceasta nu este o
intuiþie greºitã. Acum câþiva ani când încã se putea cumpãra “un
conac” în stare mulþumitoare – ºi de obicei la doar câteva luni dupã
ce fusese redobândit cãci orice zi întârziere însemna riscul de a
rãmâne fãrã uºi, ferestre ºi chiar cãrãmida din ziduri ce ajungeau pe
mâna localnicilor harnici ce îºi construiau astfel un ºopron, un
hambar sau un coteþ-la preþuri ce astãzi par a fi din poveste, aproape
nimeni nu se oprea sã cheltuiascã puþin ºi sã obþinã ceva mai târziu
un câºtig ce nu era neînsemnat.

Doar puþini au riscat ºi deºi sunt câteva conace ce ºi-au schimbat
proprietarii de câteva ori în doar câþiva ani fenomenul nu s-a extins.
Astãzi, când în Bucureºti ºi chiar în multe oraºe cu însemnãtate, un
apartament bine aºezat se vinde cu preþul unui domeniu rural care
include ºi multe hectare de teren adiacent ºi chiar ºi vie sau livadã,
aceasta începe sã fie tema privitã mai cu luare aminte ºi va fi
cultivatã din ce în ce mai mult în viitorul imediat. Dar nu mai este
“afacerea ieftinã ºi sigurã” de mai ieri. Uimitor este acum febra ce a
modificat preþurile pretutindeni ºi fãrã precãdere tematica,
fãcându-le sã urce mult ºi în interval scurt deºi acest proces s-a
produs pe tãcute fiindcã “vacanþierul” nu este tot atât de “popular”
cum este “piaþa apartamentelor de oraº”. Aceasta înseamnã, de fapt, cã
existã argumente deºi acestea nu sunt uºor de gãsit. De fapt, “ºocul
creditului ipotecar” nu creeazã efect cãci prea puþin aport vine de
aici ºi, în orice caz, atât cât vine slujeºte “investiþiilor” iniþiate
nu de salariatul fãrã acoperiº ci de afaceristul ce ºtie sã învârtã
banii. Nici “sursa emigranþilor “(înþelegând aici pe romanii ce
lucreazã în Occident) nu întãreºte presiunea fiindcã de obicei cine se
întoarce cu banul economisit cumpãra rar casa altcuiva ci clãdeºte
“modern”, fãlos, aºa cum a vãzut el “pe afarã”. Rãmâne psihologia,
deci miturile.

În aceasta materie, “sindromul integrãrii înainte de integrare”
lucreazã aici într-un chip negreºit iar terenul principal aparþine
speculaþiei amatoristice. Sunt astãzi mulþi care, închipuindu-se
“deºtepþi”, cumpãrã orice li se pare ieftin la gândul ca “vor veni
strãinii” ºi vor cumpãra “cu alþi bani”, astfel încât va rezulta un
câºtig prin diferenþã. Nici localnicii nu se comportã altfel iar
seim-greva lor, întârziata faþã de a orãºenilor, se explicã prin
iluzia cã vor putea vinde “strãinului” mai bine decât cumpãrãtorului
român, speculator, de acum. Dar, pânã la urma, totul este psihologie
în stare de febricitare iar “piaþa scumpã” în relativ se explicã doar
prin graba de a cumpãra acum ºi prin reticenþa de a vinde, ceea ce
creeazã o crizã nejustificatã de nimic. Pânã ºi “casele þãrãneºti”
încep sã coste destul de mult faþã de acum câþiva ani când un preþ de
1.500-2.000 de dolari americani era o sumã obiºnuitã ºi nu ocazie.
Astãzi se cere, ºi uneori se încaseazã, mãcar două sute cinzeci de
milioane de lei vechi dacã nu ºi peste trei sute de milioane pentru
câte o bojdeucã în sate uitate de lume fiindcã acum mai este “ieftin”,
pânã “vin strãinii”.

Iluzia este evidentã iar prãbuºirea pieþi în materie de “teren ºi de
casã la sat “va fi spectaculoasã. “Strãinul” nu vine sã cumpere “casa
de odihnã “în satele îndepãrtate printre orãtãnii, þânþari ºi în miros
de cocina de porci, aflat oricum la distanþe uriaºe faþã de orice
drum cunoscut, el vine ca sã facã plasament, afacere ºi investiþie iar
acestea “se fac” acolo unde toate condiþiile sunt întrunite, inclusiv
“vadul”. Din acest motiv, acolo “unde este scump” va fi ºi mai scump
iar acolo unde este sãrãcie aceasta va deveni “lucie”.

În doar câteva tematici, existã argumente ºi vom avea modificãri
evidente, deºi în proporþii diferite. Întâiul va fi vânzarea de teren
agricol, astãzi fenomenal de ieftin (dar grupurile “instituþionale” de
speculatori au ºtiut sã facã “jocurile” în chip strãlucit), apoi -
regiunile turistice clasice dar astãzi în regresiune, generând preþ
iniþial scãzut. În fine, “conace”, restaurate pentru pitoresc
hotelier, “turism de lux” excentric etc. Dar la noi orice dezvoltãri
în aceastã materie depinde de “starea drumurilor” cãci banii care
lucreazã modificând totul vin, de obicei, de o sutã ºi ceva de ani,
“pe drumul de fier”.