” ROMANIA IN PRIMUL AN EUROPEAN ” reprezinta forma abreviata pentru uz public si pentru presa a “Raportului de prognoza ” elaborat de SGA ROMANIA.
.Documentul este transmis instituţiilor interesate din România, Uniunea Europeană şi SUA şi poate fi reprodus integral sau parţial, cu titlu gratuit, cu condiţia precizării autorului SGA ROMÂNIA – INSTITUTUL DE CONSULTANTA IMOBILIARA şi a coordonatorului acestui raport, dr. Artur Silvestri. El este insotit de mai multe “documente tematice” cu caracter aplicativ care pot fi de asemenea reproduse in aceleasi conditii.

SGA ROMANIA -INSTITUTUL DE CONSULTANTA IMOBILIARA Ltd. este o companie specializata in consultanta imobiliara cu o activitate de peste un deceniu . Compania publica rapoarte si analize de piata incepand cu anul 1995 iar din anul 2003 alcatuieste “raportul de prognoza anuala”,publicat la fiecare inceput de an.
Raportul din acest an,intitulat ROMANIA IN PRIMUL AN EUROPEAN,descrie si analizeaza fenomenele aflate in curs pe intreaga piata imobiliara si emite previziuni documentate atat pentru anul viitor cat si pentru urmatorii doi ani.
Coordonatorul Raportului este prof.dr.Artur Silvestri,professeur-visiteur de gestiune imobiliara la Universite
Francophone Internationale-Bruxelles,cel mai important autor roman de carti pe tema imobiliara;la pregatirea acestui document au colaborat,pe langa analisti si consultanti romani,si specialisti in diferite domenii conexe din tari ale Uniunii Europene si din SUA.
SGA ROMANIA colaborează, pentru consolidarea şi verificarea informaţiilor de piaţă imobiliară naţională, cu o reţea de 22 de companii asociate, din toate regiunile ţării.

________________________________________________________________________________________________

“CEA MAI DEZECHILIBRATA SITUATIE POSIBILA “

Incheierea unui lung proces de “integrare inainte de integrare ” gaseste piata imobiliara de la noi in cea mai dezechilibrata situatie posibila care ii si sporeste coeficientul de risc pentru plasamentele intamplatoare sau pentru amatorii inflamati.Etapa legendelor delirante nu s-a incheiat iar astazi inca este intarita si de pretinse dovezi care examinate la rece se arata nu doar discutabile ci si partial contrafacute . Caci contrar impresiei comune ,noi nu avem proiecte mari si capabile sa genereze un castig sanatos dar in schimb exista aici o frivolitate in a se pronunta cifre mari iar imobiliarul ramane principalul izvor de averi multiplicate prin jocuri “bursiere “de valori care exista cu precadere pe hartie . Si evolutiile pietii traduse in modificari de pret par sa intareasca aceste impresii caci o crestere de cam 80-110 % intr-un singur an in materie de terenuri de constructie in “sanctuarele bucurestene ” ori “aprecieri ” de chiar si peste 250 % in doi ani in multe alte orase cu insemnatate regionala sunt rare si nu se intalnesc frecvent in mediile de afaceri europene. “Cazul romanesc” este ,deci, atipic si atragator prin insolit.

“POST-INTEGRAREA ” VA FI AGITATA SI ATIPICA

“Exceptionalismul” pe termen scurt exista in aceste date superficiale iar impresia ca astfel de fenomene vor persista la nesfarsit se intretine si va face nu numai prozeliti ci si victime inocente din ce in ce mai numeroase .Dar,din pacate , in materia “pieţii imobiliare post-integrare” ceea ce s-ar putea prevedea acum nu este încurajator dacă doar se evocă situaţii asemănătoare apărute în acelaşi “spaţiu istoric”, in Polonia, Cehia sau Ungaria unde preţurile, în anumite segmente, au scăzut vizibil (cu precădere în rezidenţial, “birouri” şi “industrial”) rămânând la cote ridicate – şi chiar crescând uneori- numai acolo unde “investiţia” şi “dezvoltarea” au fost posibile prin certitudini (şi, pe lângă acestea, şi în domeniul funciar).
La noi aceste re-asezari -care sunt totusi inerente – vor mai intarzia .Aici,abia consumată etapa ceremonială , se va întări, paradoxal, „mitologia integrării” ce a devastat literalmente piaţa imobiliară din România în perioada recentă. Numeroaselor rumori, multe fără nici un suport, şi legendelor ce emoţionează o populaţie lacomă care, în doar câteva luni, a transformat o piaţă în expansiune necontrolată într-un domeniu al absurdului definit de o „dictatură a vânzătorului”, li se adaugă acum certitudinea că “integrarea s-a produs” şi că “vin străinii”! Dar înainte de toate, noi ar trebui să examinam lucid cu ce contribuim pe o piaţă imobiliară europeană care, în sine, este o piaţă de concurenţi şi unde ideea însăşi ca “investitorii” vor veni în mod automat şi negândit în România nu apare dacă nu există argumente. Avem, deci, argumente spre a interesa plasamentul imobiliar sistematic? Şi dacă avem, de fapt, care anume sunt valabile şi ar reprezenta cote de interes măcar pe un termen rezonabil dacă nu chiar pe termen lung?

ARGUMENTE ROMANESTI : “PRETURI SCAZUTE ” SI “DEFICITE”

Întâi de toate, noi avem “argumentul preţurilor scăzute”, ceea ce nu înseamnă nicidecum că toate preţurile sunt scăzute şi că, deci, ar fi loc ca să mai crească asa cum imagineaza “vanzatorii” aflati momentan intr-o greva fara termen final. Sunt, dimpotrivă, segmente de piaţă ce nu vor prezenta nici un interes şi unde orice plasament va fi lipsitde suport şi fără alte consecinţe decât pierderi si deziluzii fiind evident ca “investitorii” ce se invocă nu vor veni în România să cumpere apartamente de bloc ! În schimb, vor veni să cumpere teren agricol care, aici, costă -încă – 450-600 E/ha în vreme ce în Cehia se achiziţionează cu aproximativ 5000 E, în Italia cu minimum 6000 şi în Polonia cu 6-7000 E/ha. “Preţ scăzut” are încă terenul intravilan rural , inclusiv cel care defineşte regiunile “cu potenţial turistic” ori pur şi simplu pitoreşti, dar potrivit unor proiecte ce nu ar costa mult şi, deci, ar putea aduce profit mulţumitor. Nu exagerat de scumpe, şi, deci, interesante ar mai fi hoteleria, pensiunile, unele “imobile de prestigiu” (“casele boiereşti” urbane ) şi, de regulă, clădirile “cu personalitate şi caracter”( in Europa , “traditia”face diferenta si da valoarea ) domeniile rurale, conacele, chiar şi unele castele (care ,oricât de puţine, totuşi, se negociaza pentru vanzare multumita unui proces absurd de “redobandiri dirijate ” in maniera obscura).
Apoi, urmează ,tot atat de paradoxal, “deficitele”, adică segmentele unde există cerere încă nesatisfăcută ori constantă sau in mod evident crescatoare. În această materie, “deficitul locativ” tradus în dorinţa “burgheziei tinere” de a trăi altfel decât în comun este evident într-o ţară unde “obsesia proprietăţii” ( intr-o “tara de proprietari ” in procent aproape dublu decat Germania) este cronică şi nu se va modifica prea curând. Aceasta înseamnă că “tema noilor cartiere” conţinând case medii cu preţ de pana la 80-120.000 E va atrage şi va constitui un izvor ce va curge circa un deceniu fără a se putea consuma.Noi avem ,insa,principalul deficit in ” locuinta populara ” si ieftina care nu exista decat in forma “apartamentului de oras -satelit ” unde cererea este extrem de ridicata dar oferta scumpa si putina -nesatisfacatoare iar “proiectele “noi lipsesc si ,prin urmare ,vor trebui inventate . Deficitare mai sunt “cartierele de depozite” ori “depozitele” în sine (vechea boală a Estului, care, din 1995, când se observase , nu s-a corectat decat nesemnificativ), magazinele, inclusiv cele de mari dimensiuni care aici constituie o modă ininteligibilă încă pentru occidental, şi, în general, cam tot ce include civilizaţia consumului ce pare a defini omul român măcar în această etapă.

“POTENTIALUL IGNORAT “

În sfârşit, elementul şocant este constituit de “argumentul marilor investiţii” (care se confunda inexplicabil , si in mod primitiv , cu “blocurile de zgarie -nori ” visate aberant in “capitala europeana cu cel mai ridicat risc seismic “)care vor trebui sa existe fiindca sunt si cerute si posibile, desemnand ” depozitul potential de valori ridicate “. Pe această temă, noi avem nu doar potenţial ci şi proiecte suspendate -sau amanate -ce vor interesa, cu siguranţă (Canalul Dunăre – Bucureşti, care, în sine, poate aduce dezvoltări imobiliare evidente şi consecinţe ce s-au analizat foarte rar şi fără un răsunet corespunzător).Potenţialul rămâne capital, mai ales când se întrevede anvergura cu caracter de unicat desi marile proiecte inca sunt privite cu nepasare ori neglijate fiindca nu exista un interes tradus in concretul interesului propriu .Dar când mâine, se va agrega şi se va înţelege obligaţia de a constitui “Noul Bucureşti”, ce va organiza desfăşurarea de megapolis care, în nordul vechii Capitale, se produce încă haotic, şi care, poate, va constitui cea mai mare investiţie europeană a deceniului viitor, ideea însăşi că avem argument “mic”, cu dezvoltare limitată şi de interes pasager va putea fi privită cu neîncredere şi chiar ignorată, după cum merită.
Rezerva in a vedea intregul in probabila lui dezvoltare trebuie insa derivata din ceea ce indeparteaza pe marii investitori(inlocuiti de pradatorul de tipul “ia si du-te “) : lipsa strategiilor de ansamblu , dezarmarea Statului incapabil de organizari sistematice si coerente, “atomizarile ” ce genereaza un neo-feudalism incorent , infrastructura medievala ,ideologia ” modernista” gresita a administratiei si anti-traditionalismul ei completamente pagubitor , reflectate in turism precar si in organizarile urbane heteroclite .

“MITUL STRAINULUI “

Mitul strainului continua sa dicteze desi o anumita nerabdare a vanzatorilor care asteapta “marele castig ” se inregistreaza de-acum.In ciuda acestor iluzii , “structura clientelei” nu se va schimba in esenta deocamdata desi nu se poate exclude un anumit aflux de straini.Dar cel mai numeros solicitant ramane in continuare nesatisfacut caci datorita legendelor ,ce fac din strain platitorul generos si naiv , s-a pierdut din vedere ” platitorul popular” roman ,de obicei tanar debutant in cariera si lipsit de locuinta.In loc sa se examineze realitatile, se prefera scheme propagandistice de felul aceleia care spune ca unul din sapte englezi “cumpara” in Romania si Bulgaria si,deci,ar trebui sa prevedem un exod si un potop de bani.
Aceasta situatie se observa cel mai nimerit in piata de chirii caci “strainul ” nu vine deocamdata aici ca sa locuiasca fiindca Romania nu e Proventa (dar Maramuresul este,dar nu stim sa o afirmam !) decat numai daca are “afacere” si atunci va inchiria. Aceasta piata se va dezvolta datorita unui principiu de o bizarerie uluitoare care spune ca “multinationalele”nu prefera proprietatile in materie de birou si locuinte ( alocand pentru staff un buget pentru vila unifamiliala si pentru managementul intermediar ,de obicei necasatorit ,-plata unui apartament ultracentral elegant )
Rezulta ,deci,ca de fapt “consumatorii de chirii” sunt categoriile extreme ( “romanul burghez”ori bogat este proprietar):
salariatul sarac roman – gazduit in conditii aproximative ,ilustrand cea mai halucinanta si persistenta evaziune fiscala ingaduita – si ” strainul ” subventionat cu pret de chirii de “capitala europeana”.
Acum sunt la moda schemele de castig ce vor aduce pe straini ca investitori in apartamente de “condominium ” foarte accesibile la comparatia de pret cu “marile capitale ” si placute pentru chiriasul “european “,dar speranta ca exista cerere la nesfarsit si ca strainii -deveniti proprietari -vor avea drept client tot straini pentru a inchiria se va dovedi desarta .

PRETURILE CRESC,TOTUSI

Din acest motiv ,si pe moment , preturile vor creste in materie de locuinte fara a mai socoti aici sporul inevitabil cu origina in majorarile de fiscalitate , “asigurari obligatorii ” , taxe notariale si catre alte structuri parazitare si care ,insumate,conduc la mai mult de 5 % in afara de orice mica inflamare de cote de piata.Aceasta oricum va aparea . Intai de toate , fiindca prin comparatie cu o Europa abstracta , preturile sunt aici scandalos de scazute . La noi ,un apartament de lux in Dorobanti ( bineinteles ca ” lux a la roumaine ” si cladit recent ) se vinde cu nu mai mult de 2200 E /mp de constructie dar in Paris acesta este cel mai scazut pret posibil , intalnit in orase satelit ,precum Bagnolet si numai dupa ce locul a devenit notoriu in rau prin rascoalele periferiilor pigmentate cu incendieri de masini si violente de strada.
Apoi , pretul ascendent se impune fiindca acolo unde exista massa de cumparatori ( generatia tanara salariala ,care traieste in conditii de provizorat socant,cu chirie la valori procentual halucinante fata de venit) nu apare oferta noua si nici nu pare ca va aparea mai repede de cativa ani .
Aceasta se explica si prin aceea ca noi nu avem nici o strategie in materie de locuinta altfel decat prin miluirea relativa cu locuinte sociale care nu insemneaza nimic si nu acopera catastrofa unei intregi generatii care a fost sacrificata , cu cinism , de o stapanire nepasatoare .
In sfarsit , pretul ridicat se datoreaza bancherului unde se afla “sediul banilor “( decisiv pentru piata stapanita de creditul ipotecar ) iar cel ce”vinde bani” staruie in a mentine pretul ridicat si chiar il si majoreaza ca sa nu piarda intr-o ipoteza de “prabusire de piata ” .Aceasta ,insa,in conditii de normalitate nici nu se poate imagina intr-un interval rezonabil caci la noi piata nu se va aseza mai repede de doi -trei ani atata vreme ce exista si “atractiozitate ” si propaganda ,alaturate unor platitori care acum inca nu sunt atat de diversi ca origina insa maine vor fi deopotriva romani si straini .
Deocamdata , raman apreciate “apartamentul popular “( cu cresteri ,totusi modeste ,de pret , de pana la 10 % ) si apartamentele “burgheziei interbelice” ( in foste case de raport ori in vila traditionala familiala ,unde ,intervenind cumparatorul strain , procentele posibile s-ar putea sa fie mai ridicate ) . “Strainul ” monitorizeaza aceasta piata , de fapt,si optiunile lui vor face sa se pretuiasca mai mult ” condominium”- ul ( alcatuit din asa -zise “apartamente de lux “,noutatea deceniului) cumparat acum inca de la etapa de “case pe hartie ” dar acest plasament se va dovedi impulsiv si presupune riscuri inca incalculabile.Sigura va fi ,insa, investitia in “traditional” ( vile cu vechime si “istorie ” , case boieresti , conace urbane) unde “principiul prestigiului”,foarte raspandit in Europa , se va impune .
Invocate adeseori drept solutie si obiect de plasament inteligent ,”casele noi ” in “complexe ” si “parcuri rezidentiale” ,asa numite “dezvoltari”(de fapt alaturari de case insiruite ,modeste prin comparatie cu lumea traditionala) raman o ipoteza mediocra pentru investitia calculata corect.

“IMOBILIARUL DE AFACERE”

“Piaţa dinamică” rămâne in toata Romania în “imobiliarul de afacere” ,practicat sistematic de “investitorul institutional “. Aici, în mod paradoxal, tocmai vedeta propagandistică (“blocurile de birouri”) se dovedeşte a fi, totuşi, cea mai puţin stabilă. La noi, ideea că prin construcţie de “bussines center” şi închiriere se câştigă mult şi constant şi că afacerea va merge pe termen lung, şi poate chiar veşnic, a pătruns atât de incontestabil încât evident că nici nu se mai observa ca ,de fapt, fluctueaza . Şi totuşi, deşi anumite voci stăruie în a susţine că “avem deficit major” în această materie, chiriile nu cresc (aşa cum ar trebui şi după cum “scrie la carte”) si observam doar preţuri care stagnează de câţiva ani şi chiar înregistrează un oarecare reflux. În domeniul “centrelor de afaceri”, scăderea chiriilor în circa 5 ani a fost de aproape 50 % iar corecţiile “uşoare” din 2004 şi 2005 au mai adus ajustări de până la 5-7%, care sunt, însă, fireşti. Totuşi, perspectiva oricât s-ar prezenta de optimist nu va aduce, în viitor, decât tendinţa de des-creştere şi alte scăderi treptate care în 2007 s-ar putea accentua nesemnificativ. Nu-i exclus ca şi la noi “sindromul Varşovia” (peste un sfert din fondul imobiliar de birouri rămas neocupat într-un interval scurt) să se repete într-un interval de doi până la trei ani fiind in afara de indoiala ca acestei piate ultra-elogiate in cursul unui sir lung de ani- i-a venit scadenta. Din aceasta perspectiva de imagine prefabricata aproape ca nu se mai observa ca marile companii isi aleg sedii impunatoare (“temple ale banului ” si nu birouri care anonimizeaza ) iar vedeta autentica ,si cautata , ramane “micro-biroul pentru agentie ” .

În schimb, “piaţa de depozite” (şi mai puţin de “hale industriale” căci “producţia “este retrasă acolo unde se întâlnesc sărăcie, şomaj şi teren ieftin, luat “aproape pe nimic”) se intensifică şi va constitui, fără nici o îndoială, vedeta viitorilor doi până la patru ani. Aceiaşi situaţie în ceea ce priveşte “spaţiile cu destinaţie comercială”, unde războiul istoric dintre hipermarket şi Mall a fost câştigat, deocamdată, de “noul mod de viaţă consumist şi diversificat” întrunit de “extractul de oraş”, unde se găsesc magazine, restaurante şi cinematografe, mic-gross, agenţii bancare etc. Doctrina “cumpărăturilor făcute în oraş” într-un moment de desfăşurare în regiunile periurbane a celor mai numeroase “magazine cu de toate” a
arătat că, de fapt, viitorul nu era în aşezarea “fără vad”, dincolo de periferie . Etapele de reflux, succedate în ritm alert (Selgros în Băneasa, Orhideea în Grozăveşti, “mall-uri” şi “plaza” diverse în plin oraş) şi retragerea magazinului “Metro” de la Otopeni în Băneasa, lângă viitorul cartier de “protipentadă” au ratificat sfârşitul epocii romantice, semi-concurenţiale, şi începutul unui şir de confruntări necruţătoare ce se produc însă fără zgomot puternic “de arme”.O anumita diversificare se produce ,totusi,chiar daca epoca apartine structurilor de “parcuri comerciale ” unde super -magazinele actioneaza in concentrari ce se trag unele dupa altele ;apar ,cu toate acestea , “galerii ” , pasaje comerciale si ” boutiques ” cu marca de notorietate care se vor impune in categoria lor specializata .
Fenomenul nu afectează, paradoxal, “lanţurile de magazine medii” (Billa, Mega Image etc), ce resimt presiunea dar nu cedează şi nici pe “micii comercianţi”( magazinul ” mic-gros “), care, în ciuda directivelor de la începutul acestui deceniu, nu dispar; în schimb, decade “comerţul de sanctuar”, în Marile Bulevarde, care, în doar câţiva ani, a devenit abia umbra indefinită a notorietăţii de altădată ceea ce aduce prabusirea geografiei comerciale traditionale

“TIGRUL BULGARESC ” SI “DRAGONUL VIETNAMEZ”

Epoca este de fapt definita prin disparitia “pietii imobiliare clasice”,o idee despre care nu se vorbeste desi se constata . Aceasta nu mai este acum decat o anexa a pietii financiare iar dictatura creditului ipotecar modifica radical structurile traditionale si chiar si anumite mentalitati si asezaminte sociale.
Noi ne aflam intre al treilea si al patrulea val al expansiunii financiare si de intindere “globalizata” ,un ciclu recent inceput aici ca “ocupatie insidioasa”prin injectia brutala de bani din vara lui 2003 si care ne-a adus de la o piata imobiliara alimentata cu precadere de economii la o anexa a pietii de bani .
Comparand realitatile rezulta ca suntem la 2-3 ani in urma fenomenelor produse in Occident desi diferenta se recupereaza in crestere geometrica la periferie si astfel s-ar putea prevedea o posibila stagnare abia catre sfarsitul lui 2008 sau chiar in 2009 ,daca nu vor interveni “variabile “intre care una este ,insa,absolut sigura in urmatorii ani :”Marele Cutremur”.
De altfel ,toate “inlesnirile de creditare ” ce sunt resimtite aici drept “noutati ” sunt etape consumate in Europa ( imprumutul “fara avans”,ca exemplu)si vor ajunge pana la creditul ipotecar complex , constand in plata lunara numai a dobanzii si restituirea imprumutului ( “indexat” )abia la final( asa cum se practica in Spania si a generat o ingrijoratoare crestere a indatorarii ).
Din acest motiv , mai departe decat sfarsitul acestui deceniu nu se poate incerca nici macar o schita de previziune caci astazi suntem si noi intr-o piata imobiliara “globalizata ” unde banii sunt mecanismul capital iar perspectiva nu este decat aceea a castigului perceput “la rece” .Privite in acest fel sansele Romaniei raman relative si nu depinde de noi decat in proportie redusa de a le mentine .Ca in orice afacere si in materie de “vanzare de bani” esentiale sunt “cresterile de profit ” si ,deci,”randamantul ” care exclud orice interventie de viziune filantropica ori de intelegere sociala.Oricand ,daca piata stagneaza sau nu mai “produce”pentru marii jucatori , fondurile se pot retrage de pe “masa de joc” si se pot re-orienta impartindu-se , ca sa exemplificam,intre “tigrul bulgaresc”(ieftin) si “dragonul vietnamez” .

“MALADIILE SOCIALE “

In fond totul devine o simpla si elementara tema de castigat bani si pe nimeni nu pare sa intereseze ca ,din aceasta febra a unei piete intensificate ,apar maladiile sociale oculte si formule istorice fara precedent si inca prea putin adaptabile la o traditie ce nu poate fi strivita . Ele afecteaza mai ales viata urbana care adopta si practica modul de viata consumist tradus in “casa de consum” intr-o tara unde urarea maritala tipica este “casa de piatra”, unde inradacinarea burgheza in “casa parintilor” a facut epoca si unde in mediul rural orice familie noua isi lua -ori primea -”loc de casa”.Astazi se raspandeste si se cultiva de nevoie provizoratul absolut,care se intalneste la toate nivelurile sociale ( si nu doar in clasa de angajati tineri ce duce o viata “de chirias grabit” ) dar mai ales la “burghezia tanara” care ,stabilindu-se in “noile dezvoltari” nu isi da seama ca va fi condamnata sa traiasca ani de zile in conditii de santier .
Orasele in schimbare irationala ,fara planuri de folos cetatenesc ci doar indrumate de hotarari ale marilor bonzi ai investitiilor devin la randul lor o expresie a provizoratului si a unei supra-aglomerari care genereaza maladii (precum “road rage ” care apare de timpuriu si afecteaza azi 15 milioane de americani fiind mult mai raspandita decat schizofrenia, de fapt o “dezordine exploziva intermitenta”).

” INTRAREA IN ALTA TARA “

Asezarea in “noua structura” – cu principiile ei si cu mecanisme definite-nu va fi ,deci, imediata dar ,cu toate acestea ,nici nu va mai putea fi amanata mai mult decat cel mai tarziu in anul urmator. Totusi , inca de la inceput modificarile de esenta se vor produce devenind efective mai mult in privinta mediului de afaceri si in “cadrele generale ” decat in structura clientelei ori a segmentelor de piata propriu-zise unde categoriile active exista si actioneaza fara intrerupere.Astfel , normalizarea legislatiei specifice – si care s-a pastrat in unele tematici la un nivel aproape african -va aparea cu claritate caci acum va fi cu neputinta sa se introduca ordonante sau “reglementari”cu motivul ca “asa ni se cere”fiindca ,pana la urma, noi nu mai avem nevoie sa ne adaptam de vreme ce ,constitutional , “legislatia europeana “are precadere fata de dispozitiile locale.
Astfel dispar si ultimele iluzii traduse in formulari nereusite precum ar fi recenta disociatie dintre “aderare ” si “integrare”,ilustrand inca o mistificatie fara nici un suport.In realitate ,noi am trecut intr-o clipa dintr-o tara in alta , indiferent daca procesul propriu-zis continua si legaturile functionale vor mai cunoaste nepotriviri de moment.Pentru “imobiliar” aceasta inseamna inca un an de incertitudini si de “piata aproximativa ” ,cand nu sunt indicate mizele cu un coeficient ridicat de risc.